Depuis le 1er février 2021, les points de vente optiques des centres commerciaux de plus 20 000 m2 sont fermés administrativement. Se sont ajoutés, courant mars, des magasins de plus petits centres (10 000 m2, 5 000 m2) ou de galeries commerciales, en fonction des décisions préfectorales. Entre 15 et 20% du parc hexagonal se retrouve donc à l’arrêt, enseignes et indépendants confondus. Pour ceux d’entre vous qui subissent cette contrainte, qui devrait durer au minimum 3 mois, la question des coûts fixes et du loyer redevient problématique. Quels sont les dispositifs auxquels vous pouvez avoir recours ?
Des mesures exceptionnelles de protection
- Ordonnance 2020-316 du 25 mars 2020 : pas de recouvrement forcé des loyers et de poursuites en cas de difficulté de paiement pendant la crise sanitaire pour les TPE.
- Loi 2020-1379 du 14 novembre 2021 : impossibilité de toute action au titre du non-paiement des loyers du début de la limitation ou fermeture d’accès jusqu’à 2 mois après la fin de la mesure administrative.
- Décret 2021-310 du 24 mars 2021 : possibilité de bénéficier d’une aide pour compenser les coûts fixes non couverts pour les entreprises dont l’activité a fait l’objet d’une interdiction d’accueil du public pendant au moins 1 mois parmi les 2 mois de la période éligible. L’entreprise doit justifier d’une perte d’au moins 50% de CA sur la période (vs 2019). L’aide peut couvrir entre 70% et 90% des charges fixes, en fonction du nombre de salariés.
Les magasins d’optique sont-ils concernés par cette aide ?
A priori, la très grande majorité des magasins d’optique ne remplissent pas les conditions d’éligibilité pour en bénéficier. Certes, les points de vente des centres commerciaux sont dans l’interdiction d’accueillir du public. Néanmoins, ne sont pas concernées les entreprises dont le CA HT mensuel est inférieur à 1 million € (ou 12 millions € annuels), hors secteurs « sinistrés » (hôtellerie, restauration, tourisme, salles de sport et de loisirs intérieurs, thermalisme, etc.).
Quid du retour à la normale ?
- Demander un étalement ou abandon des loyers pour les périodes de fermeture. Pour cause de force majeure (extérieure aux 2 parties, imprévisible, irrésistible), exception d’inexécution (le locataire peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si le bailleur n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave, même si cette situation ne relève pas d’un manquement du bailleur), perte de la chose louée (article 1722 du Code civil), imprévision.
- Négocier une baisse de loyer. Cela peut se faire dans le cadre de la révision triennale du loyer. Le locataire doit pouvoir justifier de la modification des facteurs matériels de commercialité et d’une variation de plus de 10% de la valeur locative. Il est donc essentiel, pour vous, de bien connaître la valeur locative de votre emplacement. Sachant que non seulement la crise sanitaire mais aussi l’évolution structurelle des modes de consommation ont pu entraîner sa baisse. L’accroissement de la vacance commerciale de votre centre commercial peut être un bon levier de négociation (le taux de vacance s’élevait en moyenne à 11,9% en 2019). D’autant que les bailleurs, particulièrement ceux des centres commerciaux déjà en perte de vitesse avant la crise, ont tout intérêt à négocier les loyers à la baisse pour stabiliser leurs locataires, afin de ne pas accroître leur perte d’exploitation.
- Recourir à une procédure de conciliation. Confidentielle, elle fait intervenir un tiers, l’administrateur judiciaire, et permet un accord amiable entre l’entreprise et les principaux créanciers, dont les bailleurs, sur le traitement des loyers passés et des loyers futurs, en fonction des moyens de l’entreprise et des facteurs locaux de commercialité.
Lire aussi : Bien Vu, mars 2021, p.50-51